Executieverkoop nieuwbouwproject Calypso


Klik hier om de beantwoording van de schriftelijke vragen te bekijken (pdf)

Aan: Het college van Burgemeester en Wethouders
Stadhuis Rotterdam
Coolsingel 40
3011 AD Rotterdam


Rotterdam, 26 juni 2012

Schriftelijke vragen ter schriftelijke beantwoording
Betreft: executieverkoop nieuwbouwproject Calypso

 


Geacht college,


Naar aanleiding van de discussie rond de executieverkoop van nieuwbouwproject De Calypso leven bij de fractie van Leefbaar Rotterdam nog een aantal prangende vragen die met name betrekking hebben op de erfpachtconstructie en de mogelijke consequenties bij executie. Gezien de korte termijn tot de executieveiling, die gepland staat voor 11 juli, verzoek ik u vriendelijk, doch dringend onze vragen voor 5 juli, de laatste raadsvergadering voor het reces, te beantwoorden.


De verkoopprijs van de grond van Calypso bedroeg 25.438.500 euro. Het jaarlijkse erfpachtcanon betreft 1.172.016 euro.

1. Voor welk bedrag is er sinds 14-07-2009 aan canonverplichtingen ontvangen?
2. Hoeveel kwartalen zijn hiermee voldaan?


De volgende vragen hebben betrekking op diverse bepalingen uit de akte van koop en levering, vestiging recht van erfpacht en vestiging erfdienstbaarheid:

Artikel IV. A: Er zijn volgens het contract regels opgesteld betreffende achterstand op het voldoen van de canon:  Indien Erfpachter de Canon of enig ander door hem aan de Gemeente uit hoofde van de Erfpacht verschuldigd bedrag op de vervaldag niet heeft betaald, is hij vanaf die dag de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek verschuldigd over het openstaande bedrag.
B: Telkens wanneer Erfpachter gedurende één jaar de wettelijke rente over enig openstaand bedrag niet heeft betaald, is de Gemeente gerechtigd de wettelijke rente over de vervallen wettelijke rente aan hem in rekening te brengen.

3. Wordt contractant gehouden aan deze afspraak?
Zo nee, waarom niet?
4. Wat is het bedrag wat de gemeente Rotterdam tot op heden van contractant (inclusief rente) in euro’s tegoed heeft?

Artikel VI. A: In afwijking van het bepaalde in artikel 15.1 van de Algemene Voorwaarden is Erfpachter zonder schriftelijke toestemming van de Gemeente niet bevoegd de Erfpacht casu quo de Onroerende Zaak of een gedeelte daarvan te vervreemden of te bezwaren met een beperkt recht of een kwalitatieve verplichting, daaronder begrepen hypotheek, dan wel overeenkomsten aan te gaan die kunnen leiden tot het verrichten van een van de hiervoor vermelde rechtshandelingen.
De Gemeente is bevoegd om de vereiste toestemming voor een splitsing van de Erfpacht, voor een gedeeltelijke vervreemding van de Erfpacht – al dan niet in de vorm van een onverdeeld aandeel – of een bezwaring van de Erfpacht met een beperkt recht of een kwalitatieve verplichting zonder enige motivering te weigeren.
Het in de vorige zin bepaalde geldt niet voor een bezwaring met een Hypotheek.

5. Vervalt deze bepaling bij een (art.91 erfpacht wetgeving) executieverkoop?

Artikel VI. B: Indien Erfpachter bij een gehele of gedeeltelijke vervreemding van de Erfpacht nog verplichtingen uit hoofde van de Projectontwikkelingsovereenkomst moet nakomen – daaronder uitdrukkelijk begrepen toekomstige verplichtingen –:
(i) zullen deze verplichtingen onverminderd voor Erfpachter van kracht blijven;
(ii) zal Erfpachter deze verplichtingen door middel van een kettingbeding aan zijn rechtsopvolger opleggen en deze ten behoeve van de Gemeente bedingen.

6. Vervalt ook deze bepaling (art.91 erfpachtwetgeving) bij een executieverkoop?

U heeft ook een anti-speculatiebeding bedongen.

Artikel 8.
DOORVERKOOP
Koper zal in de door hem te sluiten koop-aannemingsovereenkomsten met kopers van de koopwoningen een anti-speculatiebeding opnemen teneinde te voorkomen dat woningen vervreemd wordt met uitsluitend het behalen van speculatieve winst als oogmerk.

7. Vervalt ook deze bepaling (art.91 erfpacht wetgeving) met een executieverkoop?
8. Kan het college uitleggen hoeveel en welke bepalingen er wegvallen met een de executie verkoop?
9. Gaat u voor de kopende partij een nieuw erfpachtcontract opstellen?
10. Wat zijn de consequenties voor de gemeente Rotterdam (welke risico’s)?


U stelt dat de gemeente Rotterdam de grond heeft gekocht om zodoende de koopsom naar beneden bijgesteld te krijgen.

Artikel XII.
a. Partijen zullen de Canon toerekenen aan de te realiseren en gerealiseerde delen van het Project op basis van de Bouwvergunning.
b. Bij deze splitsing van de Canon zal tevens de Grondwaarde evenredig worden toegerekend aan ieder zelfstandig te vervreemden appartementsrecht.
c. Bij iedere vervreemding van een appartementsrecht zal door Erfpachter worden bedongen dat de betreffende wederpartij zich jegens de Gemeente zal verplichten de betreffende aan dat appartementsrecht toe te rekenen Canon af te kopen voor de gehele duur van de Erfpacht. De afkoopsom is gelijk aan de betreffende aan het over te dragen appartementsrecht toe te rekenen deel van de Grondwaarde.
d. Nadat het Project is gerealiseerd en de totale afkoopsom geheel is voldaan aan de Gemeente, kan de Erfpacht niet meer worden beëindigd door opzegging door de Gemeente.
e. Erfpachter is te allen tijde bevoegd de Canon in één keer af te kopen door middel van betaling van een bedrag gelijk aan de Grondwaarde. Heeft voor de voorgenomen afkoop toepassing van het sub c bepaalde plaatsgevonden, dan wordt – voor de toepassing van het in de vorige zin bepaalde – de Grondwaarde geacht te zijn verlaagd met de krachtens het sub c bepaalde door de Gemeente ontvangen afkoopsommen.
f. Erfpachter dient de Canon in ieder geval af te kopen tegen een bedrag gelijk aan de Grondwaarde – verlaagd met de krachtens het sub c bepaalde door de Gemeente ontvangen afkoopsommen – uiterlijk een jaar na de algemene oplevering van het Project aan Erfpachter.

11. Kunt u voor mij inzichtelijk maken waarom dit aantrekkelijk is en waar de winst voor de appartement koper in zit?

Verder heb ik gelezen dat er ook een langdurige werklozen project aan de deal is gekoppeld.

Artikel VIII. d: Indien Erfpachter voor de realisering van het Project of een deel daarvan een aannemingsovereenkomst sluit, zal Erfpachter zich inspannen om dit een hoofdaannemingsovereenkomst te doen zijn.
Voorts zal Erfpachter van de betreffende aannemer bedingen dat een deel van de loonsom begrepen in de aanneemsom zal worden aangewend voor het creëren van werkgelegenheid voor langdurig werkzoekenden en/of Wsw’ers en voor het creëren van stageplaatsen voor scholieren die beroepsonderwijs volgen en studenten die hoger beroepsonderwijs volgen.
De hoogte van het deel van de loonsom dat zal worden aangewend als in de vorige zin bedoeld zal voor de aanbesteding in overleg tussen de Gemeente en de Erfpachter worden vastgesteld aan de hand van onder meer de hoogte van de betreffende (te verwachten aanneemsom), de complexiteit van de uit te voeren werken en veiligheidsrisico’s op de bouwplaats.
Uitgangspunt daarbij is dat gestreefd wordt naar een aan te wenden bedrag van vijf procent (5%) van bedoelde loonsom.
Onder een “langdurig werkzoekende” wordt verstaan: een in Rotterdam woonachtige natuurlijke persoon die gedurende een periode van tenminste een half jaar geen arbeid heeft verricht krachtens een arbeidsovereenkomst en die als werkzoekende bij een/de daarvoor bestaande instantie(s) gedurende die periode ingeschreven is. Onder een “Wsw’er” wordt verstaan: een natuurlijk persoon met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking, die op de Wet sociale werkvoorziening is aangewezen om te kunnen werken. Bedoeld beding zal aan de betreffende aannemer worden opgelegd in de vorm van een besteksvoorwaarde.
Deze besteksvoorwaarde zal voor iedere aannemingsovereenkomst worden uitgewerkt door de Erfpachter en de Gemeente in onderling overleg.
De Gemeente is bevoegd voor de uitwerking een daartoe aangewezen instelling aan te wijzen die de Gemeente alsdan voor de uitvoering van het in dit lid bepaalde kunnen vertegenwoordigen.
Bereiken Partijen binnen een redelijke termijn – zulks naar het oordeel van één of beide Partijen – geen overeenstemming over de nadere uitwerking van het in dit lid bepaalde, dan is sprake van een geschil dat zal worden beslecht bij wege van bindend advies overeenkomstig het reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut.
Het in dit lid bepaalde vervalt ten aanzien van het Project of een deel van het Project, nadat de realisering daarvan is aanbesteed.

12. Kunt u voor mij inzichtelijk maken hoeveel werklozen bij dit project betrokken waren, hoe lang zij betrokken waren en hoeveel er uiteindelijk zijn doorgestroomd naar regulier werk?
Zo nee, waarom niet?

Normaliter worden bij een executieverkoop ook altijd de achterstallige schulden voldaan. In het geval Calypso zouden de achterstallige canonverplichtingen betaald moeten worden.

13. Worden bij de executieverkoop van Calypso de achterstallige verplichtingen afgerekend?
Zo nee, waarom hier wordt hier afgeweken van de normale gang van zaken bij executieverkoop?
Licht uw antwoord toe.
14. Indien wordt afgeweken van de normale gang van zaken bij een executieverkoop, hoe meent u dan alsnog de achterstallige betalingen te kunnen borgen?


Hoogleraar Vastgoed Dirk Brouwen waarschuwt in het Algemeen Dagblad van vandaag voor de gekozen constructie en laat weten dat executieveilingen het afvoerputje zijn van de vastgoedmarkt. “Altijd is er conflict en onvrede bij de betrokkenen”, aldus Brouwen.

15. Kunt u aangeven waar in het geval van de executieverkoop van Calypso mogelijke conflicten en onvrede zijn ontstaan of op termijn zouden kunnen ontstaan?

 

Met vriendelijke groet,

Dries Mosch
Leefbaar Rotterdam

Meest recente schriftelijke vragen

16 april 2014
Reddingsactie Maasvlakte (n.n.b)
14 maart 2014
Afkoop parkeereis bij bouwvergunning (n.n.b)
10 februari 2014
Inzet psycholance (n.n.b)
10 februari 2014
Oudermishandeling
6 februari 2014
Losloopgebied Rozenburg

Laatste nieuws